Открытие рынка земли лишь продлит мораторий на неопределенный период — эксперты

Государственных земель немало, но в основном они до сих пор «в тени». (Фото с сайта inventure.com.ua.)

Государственные земли, которыми уже десятилетиями пользуются «теневые» работники, — самый большой камень преткновения в эпопее с разрешением продажи сельскохозяйственных земель. В каком виде на этот раз доліплять навколоземельне законодательство, узнаем уже через несколько месяцев. Между тем до сих пор ведутся дискуссии между влиятельными сторонами относительно дизайна рынка земли, который хотя бы условно бы удовлетворил большинство заинтересованных.

А кадастр и ныне там

По мнению Олега Нів’євського, эксперта по земельным вопросам Киевской школы экономики, уровень регистрации в Государственном земельном кадастре вышеупомянутой категории угодий на удивление низок: менее 20 процентов. Поэтому до сих пор не понятно, каким образом реализовывать именно предварительный сценарий, предусматривающий стартовать с площадей госрезерва. Например, сколько земли ежегодно государство захочет продавать на рынке (иначе говоря — перевести в частную собственность).

«Если это будет мизерный объем — рынок окажется неликвидным. Никто финансовые инструменты развивать под это не будет, — считает Нивьевский. — Кроме того, государственные поля значительно больше за частные участки, поэтому такой старт не станет индикатором будущего рынка земли. Цельные массивы будут стоить больше, потому что они более интересные бизнеса. То есть, получим ситуацию, когда ожидания относительно цены зависять. А на самом деле маленькие участки в полях будут стоить дешевле. Цены рыночные тогда, когда есть соответствующая ликвидность рынка. Потому что, например, одна-две сделки по продаже государственных земель сельскохозяйственного назначения — не показательно. Продажа какого поля в Киевской области — не показатель для Закарпатья. А для частных земель тем паче».

Спекуляция на цене

Рынок земель — сугубо локальный, считает эксперт. Очень много ситуативных факторов, которые влияют на ценообразование (расположение, ландшафт, тип почв, насколько прибыльный бизнес возможно вести в определенном месте). Упомянутые факторы отличаются даже в пределах района, а Украина достаточно большая. Даже нормативно-денежная оценка, будучи искусственной конструкцией, неодинакова. Только когда будет продаваться достаточное количество земли по всей территории Украины, можно будет выставить какие-то ценовые ориентиры. Как вспоминает Олег Нивьевский, когда несколько лет назад вариант начать продажу земли в Украине из государственных угодий обсуждали с Министерством агрополитики и правительством, то госструктуры не демонстрировали желания продавать значительные массивы госземель.

Речь шла лишь о мизер на уровне 50 тысяч гектаров в год. Отработать процедуру продажи при этом можно. Но цель — предоставить владельцам земли возможность воспользоваться своим конституционным правом. И она никоим образом не достигается, если будут продавать (дерибанить?) только государственные земли. Это просто станет способом затягивать внедрение рынка для подавляющего доли сельхозземель, частных, которых у нас втрое больше, чем государственных.

Еще одна декларируемая цель — развивать кредитные инструменты под залог земли. Этого также не произойдет, потому что рынок останется неликвидным — маленьким, мизерным. И точно не вызовет желания работать с государственной землей у банков. Государство — всегда риск, в нашем случае еще и с непрозрачными правилами игры. Особенно, когда мало земли регистрируется и неизвестно, что на ней происходит. По порывистого роста инвестиций при условии такого своеобразного открытия рынка эксперты также сомневаются. «Если мы говорим о 100 тыс. га земли на год, которые может продать государство, то при стоимости, например, 2 тысячи долларов за гектар получим двести миллионов долларов в год. А ВВП сейчас — примерно 100 миллиардов. То есть это — капля в море», — считает эксперт Киевской школы экономики.

Продажа ограниченного действия

Вряд ли государство будет выставлять более 100 тысяч гектаров в год. Потому что до сих пор зарегистрировано по правилам лишь пятая часть государственных земель с около 10 миллионов гектаров государственных сельхозземель. Это два миллионы гектаров угодий, которые можно было бы приватизировать, но часть их находится под договорами аренды, а часть надо еще зарегистрировать в кадастре. То есть нужно где-то еще найти эту землю, которую можно продавать. Но спрос при таком ограничении предложения может быть большой. Государственные земли, как правило, — земли запаса хорошего качества, и они стоят относительно дороже. Обычно государственные поля — это целостные участки (в среднем 82 га). На такие массивы хороший спрос, поэтому следует ожидать скачка цен. Тем более что земли будут продавать на аукционе, как это предусмотрено имеющимися вариантами проекта закона об обороте.

По мнению экспертов сайта agrovery.com, дозированное открытие рынка только из государственных земель фактически продлит мораторий на неопределенный период. По этому сценарию 30 млн га частных полей останутся под мораторием автоматически. Тем временем из госземель рынка будет доступно в первые два года не больше 100-200 тыс. га. То есть 39,2 млн га из 40 млн га подмораторных земель так и останутся вне рынка.

Share