Банк, который построил дом

Банк, який збудував дім

История успеха учреждения, которая еще в кризисные 1990-е нашла эффективную модель бизнеса

«Аркада» сегодня — это универсальный коммерческий банк, сфокусированный на управлении денежными потоками в жилищном строительстве. За более 25 лет своего существования он профинансировал строительство почти 6 млн м2 жилья, благодаря чему в реальный сектор экономики поступило 26,8 млрд грн. На сегодня в доверительном управлении банка находятся активы на сумму 9 млрд грн, сформированные с помощью средств 12 тыс. доверителей, для которых в настоящее время сводится 41 многоэтажный и многосекционный жилой дом.

Тяжелое начало 1990-х

Впрочем, так было не всегда. 1993-го Киевгорстрой создал банк «Аркада», но уже через полгода после основания инфляция практически «съела» весь его капитал. В начале 1995-го «Аркада» оказалась в перечне учреждений, НБУ планировал ликвидировать за их безнадежность. Примерно в это же время, а именно летом 1995-го, банк начал привлекать средства населения для строительства жилья, а я стал председателем его правления.

Тогда идея строить и продавать жилье населению казалась непонятной, как минимум странной. Никто в Киевгорстрое и понятия не имел, откуда в бедной стране возьмется достаточное количество обеспеченных людей, способных купить жилье. Финансовое состояние самой компании в 1995 году тоже был печальный: на то время она имела просроченную задолженность перед своими поставщиками на сумму 2 трлн купоно-карбованцев и одновременно безнадежную дебиторскую задолженность муниципалитета Киева и государства на сумму около 3 трлн купоно-карбованцев. Много крупных государственных промышленных и строительных предприятий тогда находилось в затруднительном положении: увольняли практически весь персонал, полностью сворачивали свою производственную деятельность, а то, что оставалось от этих объектов, существовало благодаря сдаче в аренду помещений под офисы. Но для Владимира Поляченко, который на то время возглавлял Киевгорстрой, такой вариант был неприемлемым. Владимир Поляченко очень любил людей.

В компании тогда работало около 45 тыс. лиц. Заработную плату они получали нечасто и не в полном объеме. С этим вопросом к Поляченко периодически наведывались делегации строителей. Обычно это были рабочие, которые долго работали в Киевгорстрое, с многими Владимир Аврумович был знаком лично. Он не отказывал им во встрече, общался с ними, хотя каждый раз слышал одно и то же: «Мы уже несколько месяцев не получаем заработной платы. Как нам жить дальше?». Такие встречи были для Поляченко крайне тяжелыми…

Поэтому, когда возникла возможность заменить неплатежеспособный муниципалитет на нового, как мы надеялись, платежеспособного заказчика, Владимир Поляченко решил, что он не может упустить шанс вырваться из этой морально и психологически невыносимой для него ситуации, и сделал то, что в Украине, пожалуй, не смог сделать больше никто. Во-первых, он убедил главу КГГА Леонида Косаковского рассчитаться с долгами перед Киевгорстроем большими площадями муниципальной земли на столичных Осокорках, Позняках и Троещине, пригодной для строительства жилья. Во-вторых, заручился поддержкой председателя украинского парламента Ивана Плюща, который оперативно провел постановление президиума Верховного Совета, которым строительным организациям было разрешено возводить жилье за средства населения. В-третьих, убедил премьер-министра Евгения Марчука заставить Минфин зарегистрировать эмиссию жилищных облигаций Киевгорстроя и в течение всего этого времени (с начала 1994-го по 1996-й) успешно убеждал главу Нацбанка Виктора Ющенко не спешить с закрытием банка «Аркада». То есть Поляченко создал условия, благодаря которым мы, его команда, смогли организовать и начать успешно воплощать в жизнь программу массового привлечения средств населения в строительство жилья.

С участием президента

Но вскоре выяснилось, что никто не спешит вкладывать деньги в «пески на столичных Осокорках», и тогда все мы поняли, что успешность торговли не в последнюю очередь зависит от рекламы и эффективных PR-акций. Владимир Поляченко быстро сориентировался, что надо делать. Начал он с того, что убедил тогдашнего главу государства Леонида Кучму прийти в банк «Аркада». Протокольная служба президента была категорически против, но договорились так: в протокол вписываем Киевгорстрой, а на самом деле визит Кучмы в сопровождении прессы и телевидения будет до «Аркады» — на то время банк находился в домике, прилаштованому до здания Киевгорстроя. Ну а чтобы не провоцировать охранников президента на глупые вопросы, вывеску банка временно сняли. Все прошло замечательно. Телевизионные новости того дня начались с показа того, что Леонид Данилович стоит в операционном зале и рассказывает нашим клиентам о том, насколько удачную и своевременную программу разработали Поляченко и Киевгорстрой. Со следующего дня к нам хлынул народ и появились очереди покупателей жилья.

После этого, как считал Поляченко, необходимо было как можно скорее развеять последние сомнения в нашей способности и доказать, что нам можно и нужно доверять. И уже через полгода, а именно в феврале 1996-го, Леонид Кучма торжественно открыл под заселение первый дом, возведенный Киевгорстроем за счет населения. То была секция девятиэтажки на Осокорках, которую с рекордной скоростью построил ДСК-1 имени Певца — структурное подразделение Киевгорстроя и на то время крупнейший домостроительный комбинат в Европе… К сожалению, сегодня этого комбината уже нет.

Глядя на то, как Поляченко спасал свой родной Киевгорстрой, многие из нас тогда понял, что обычно не существует проблем, которые невозможно решить. Есть нежелание их решать и профессиональная несостоятельность исполнителей.

А об отношении Поляченко до рабочих-строителей компании, то следует заметить, что со временем, когда все убедились, что идея работает, и мы почувствовали себя хозяевами своей судьбы и несколько зазнались, Владимир Аврумович, как и раньше, не забывал о тех, кто работает не в комфортных офисах, а на грохочущие и пыльных стройплощадках… Но это уже совсем другая история.

Вес жилищного строительства

Время показало, что ставка на жилье оказалась более чем удачной. Здесь, наверное, уместным будет вопрос, действительно услугу, которую банк «Аркада» предлагает своим клиентам (будущим собственникам жилья), можно называть финансовым? Ведь наш клиент в конце концов получает не денежный доход и не финансовый актив, а конкретную потребительскую ценность — квартиру в многоэтажном здании.

Это действительно так, но следует заметить, что наш банк достигает нужного результата не заливая бетон или выкладывая кирпичи, а управляя денежными потоками. Специфика того или иного вида человеческой деятельности определяется не конечным результатом, а технологическими особенностями способа, которым этот результат был получен.

В банке «Аркада» мы прежде всего работаем с деньгами. Каждый день нам приходится принимать решения, сколько, когда и на какие нужды привлечь денег, сколько и куда их вложить, чтобы наши клиенты получили ожидаемый результат.

Иногда нас упрекают другой вопрос: «Аркада» специализируется на строительстве, и если у нее забрать строительную программу, то выживет ли она в таких условиях? К сожалению, мало кто понимает, что есть отрасли экономики, в которых любая развитая страна может и не иметь, а есть те, без которых она существовать не может. Например, успешные страны могут обходиться без собственного сельского хозяйства, металлургии, легкой промышленности. Главное, чтобы такие предприятия были в других странах и экспортировали свою продукцию по всему миру. Зато ни одна развитая экономика не может существовать без собственной энергетики, торговли, банковской системы и др. Объединяет эти критические для каждой страны отрасли то, что, во-первых, именно они обеспечивают материальные условия, которые соответствуют уровню жизни конкретной страны, во-вторых, продукцию (услуги) отраслей потребляет все население и все отрасли экономики и, в-третьих, свою продукцию они производят (оказывают услуги) по месту ее потребления. Если одна из таких критических отраслей в какой-то стране вдруг исчезнет, у нее возникнут очень большие проблемы.

В таких критических отраслей относится и строительство. В каждой современной развитой стране всегда что-то строится. И не в последнюю очередь жилье. Если в Украине строительство жилья окончательно остановится, это будет признаком того, что наша экономика столкнулась с очень серьезными проблемами.

Жилье и соответствующие коммунальные сети и сооружения не строятся только в самых отсталых странах мира. То есть исчезновение этой отрасли является следствием значительной деградации экономики и общества. Не надо быть большим аналитиком, чтобы понять: в обществе, в котором люди не нуждаются (или не в состоянии купить) нового, только что построенного (или реконструированного) специализированными компаниями жилья, что подключено к надежно функционирующих коммунальных сетей, а удовлетворяются или полуразрушенной недвижимостью с неудовлетворительными коммунальными сетями, или самостоятельно построенным жильем вообще без коммунальных сетей, не имеет большой нужды и в услугах других предприятий критических отраслей, например, коммерческих банков. То есть когда у нас в стране остановится жилищное строительство, то исчезнут и остатки банковской системы. Конечно, тогда возникнут трудности и в «Аркады».

Но вернемся к банку «Аркада». В денежной системе Украины «Аркада» и ряд других связанных со строительством жилья организаций играют очень специфическую роль. Так, если в целом в денежной системе страны доминирует тенденция перехода денежных средств из активного состояния в состояние паралича (безналичной гривны в безналичный или наличный доллар США), то отрасль строительства жилья благодаря средствам населения и «Аркада», как банк, обслуживающий некоторые предприятия этой отрасли, обеспечивают обратный процесс, а именно переход определенного количества денег из состояния паралича в активное состояние (в основном из наличного доллара США в безналичную гривну). Деньги, которые приносят покупатели жилья (а приносят они преимущественно наличные доллары США), наш банк в конечном итоге превращает в безналичную гривну и потом запускает ее в процесс финансирования строительства.

Следует отметить, что наше финучреждение так тесно взаимодействует с девелоперами, что невольно возникает вопрос: «Аркада» — это действительно настоящий банк? Наверное, поэтому мне время от времени приходится слышать, мол, «настоящий банк — это прежде всего депозиты и кредиты, поэтому его доходы формируются преимущественно на основе процентов. Зато «Аркада» занимается в основном жильем, и основную массу ее доходов составляет комиссионный доход, поэтому это ненастоящий банк». Обычно на такое я отвечаю, что настоящий банк — это прежде всего успешный банк, а остальное является второстепенным, если вообще

Банк, який збудував дім

имеет какое-то значение.

Тем более что современные банки прежде всего являются расчетно-кассовыми учреждениями, которые реализуют политику своего центрального банка в области денежного обращения. Депозитно-кредитным учреждением банк может быть только при условии, что он уже является расчетно-кассовым центром, включенным в сеть электронных платежей своего центрального банка.

Как это работает

Главным инструментом, с помощью которого «Аркада» привлекает средства населения в жилищное строительство, является фонд финансирования строительства (ФФС). Он дает возможность организовать эффективное финансирование масштабных проектов, что наш банк продемонстрировал, например, во время строительства столичных жилых массивов «Молодежный квартал», «Патріотика» и «Эврика».

ФФС, за редкими исключениями, — это тот самый открытый паевой инвестиционный фонд, но только вместо паев на его балансе учитываются квадратные метры и вместо денежного дохода участники получают заранее выбранное жилье. Очень важным инструментом управления денежными потоками ФФС является своевременная смена цен на квадратные метры. Совместно с девелопером разработан ценовую политику, которая призвана согласовать показатели входящих денежных потоков фонда с количественными показателями требований к исходящих денежных потоков. Динамика цен стимулирует участников ФФС (покупателей жилья) вносить средства тогда, когда они нужны для покрытия текущих нужд строительства.

Контроль за использованием внесенных участниками фонда средств — это еще один важный момент в работе управляющего ФФС. Девелопер, его подрядчики и субподрядчики осуществляют расчеты между собой только на счетах, открытых в нашем банке. Это дает возможность свести к минимуму вероятность использования средств фонда на посторонние цели.

Некоторые участники ФФС свои обязательства перед фондом финансируют через предоставленные нами кредиты под залог их жилья, что строится. Несмотря на то что займы мы предоставляем на очень длительные сроки, средняя продолжительность их «жизни» обычно не превышает трех с половиной лет, а таких заемщиков, как правило, не более 10% общего количества участников ФФС. Проблемная задолженность по этим кредитам не превышает 1% кредитного портфеля.

Фундамент доверия

С самого начала перед нашим банком стояли крайне непростые задачи. Сперва надо было придумать, как загрузить работой 45 тыс. строителей Киевгорстроя. Решая эту проблему, мы в конце концов создали систему доверительного управления средствами частных лиц, имеет целью строительство жилья, выбранного доверителями.

Когда в 1997 году встал вопрос увеличения количества участников нашей строительной программы через повышение ее доступности, банк «Аркада» уже в начале 1998-го первым в стране запустил программу ипотечного кредитования (понятно, что займы мы предоставляли и предоставляем только в национальной валюте).

Ипотечные кредиты нашего банка сразу же стали востребованными, и эта программа получила хорошее развитие. Но тут выяснилось, что наши потенциальные заемщики нуждаются в относительно недорогих долгосрочных кредитов с возможностью досрочного погашения. Нам надо было не просто найти такой долгосрочный и недорогой ресурс, который можно было бы гасить досрочно. Этот ресурс должен быть в гривне. На то время мы уже успешно пережили кризис 1998 года и четко знали, что кредиты и депозиты в банке «Аркада» могут быть только в национальной валюте.

Найти в Украине недорогой долгосрочный кредитный ресурс в гривне практически невозможно. Однако на то время мы с Владимиром Поляченко уже успели несколько раз побывать в Чили, где, в частности, ознакомились с работой тамошней накопительной пенсионной системы. Ее создатели много рассказывали нам о том, как она сконструирована, как запускалась, как работает и какие вопросы остались нерешенными.

Одним из самых популярных объектов инвестирования, в который администраторы пенсионных фондов в Чили с большим энтузиазмом вкладывают деньги своих фондов, ипотечные векселя местных банков. В случае Украины участниками этой системы должны быть банк, который выдает ипотечные кредиты, финансовая компания, что их выкупает, и пенсионный фонд, который получает ценные бумаги финансовой компании, обеспеченных приобретенными ипотечными кредитами. Как выяснились, это как раз то, что мы так искали, и что нам так было нужно. Снаружи вся конструкция не очень похожа на ту, которую мы увидели в Чили, но следует учитывать, что чилийская правовая система находится в зоне англосаксонского права, которое существенно отличается от континентальной системы права, к которой относится правовая система нашей страны. То, что чилийские банки и пенсионные фонды способны делать самостоятельно, а именно короткими кредитными деньгами обеспечивать «длинные» инвестиции пенсионных фондов, банки и пенсионные фонды в нашей стране могут делать только с помощью промежуточного звена — финансовой компании.

Примерно в это же время президент Украины Леонид Кучма поинтересовался у Поляченко, нет ли у него каких идей насчет дальнейшего развития жилищного строительства в Украине. Понятно, что идеи у нас уже были.

Так начался эксперимент в жилищном строительстве на базе Киевгорстроя, в рамках которого появилась пенсионная программа банка «Аркада». После ряда трансформаций основным финансовым инструментом стал фонд банковского управления (ФБУ), что, как и чилийские пенсионные фонды, является открытым паевым инвестиционным фондом, активами которого управляет наш банк (у чилийцев это специальные компании — администраторы пенсионных фондов).

Авторы эксперимента руководствовались тем, что сочетание пенсионной накопительной системы и системы финансирования жилищного строительства способно дать мощный синергетический эффект, по крайней мере в Чили мы видели прекрасные примеры этого. Но там реформаторы, которые работали в составе военного правительства, имели дело с более развитой финансовой инфраструктурой, чем та, которая есть в современной Украине. По большому счету, страховой, инвестиционный и другие сегменты финансового рынка в нашей стране значительно уступают по своей мощности и развитостью системе коммерческих банков.

Поэтому целью эксперимента была отработка такого механизма сочетание базовых элементов накопительной пенсионной системы и методов финансирования жилищного строительства, который, во-первых, соответствовал бы украинским реалиям, а во-вторых, был бы способен максимально эффективно реализовать потенциал сочетание таких разных сегментов экономики — накопительных пенсионных фондов и системы финансирования покупки жилья, что строится.

Создав ФБУ, мы достигли нескольких целей одновременно. Во-первых, нашли финансовый ресурс, который отвечал запросам нашей программы ипотечного кредитования. Во-вторых, увеличили общую сумму ликвидности на счетах банка. А кроме того, выполнили еще целый ряд задач, которые стояли перед нами. Сегодня, несмотря на то что законодательство запретило привлекать в наши ФБУ новых участников и поэтому объем средств в наших фондах банковского управления постепенно уменьшается, все равно в нашем ФБУ остается еще более чем 25 тыс. доверителей по общей величины фондов в управлении почти 480 млн грн. При этом 1032 участники нашей пенсионной программы дополнительно к пенсии, которую им выплачивает государство, ежемесячно получают выплаты из ФБУ в среднем по 4,4 тыс. грн на месяц.

Во многом благодаря инвестициям ФБУ за все время существования нашей ипотечной программы было выдано 2,5 млрд грн кредитов. Задолженность по этим займам на сегодня составляет 590 млн грн, из них проблемные кредиты на 3,26 млн грн, то есть 0,55% кредитного портфеля.

Не ошибиться с ответом

Много лет на всех уровнях власти мы пытались объяснить, что украинские банки — это самые сильные в профессиональном смысле финансовые учреждения в стране, по крайней мере, так было еще совсем недавно. А поэтому любые планы по реформированию экономики Украины лучше строить, опираясь на поддержку частных банков страны, что, конечно, не исключает участие в этом деле и небанковских учреждений. Однако, к сожалению, нас никто не услышал, и, видимо, поэтому банковские жилищная и пенсионная программы и программы секьюритизации ипотечных кредитов в Украине не получили развития.

Мы с самого начала говорили авторам законопроектов «Об ипотеке» и «Об ипотечных облигациях», что их идеи относительно залоговой и ипотечной облигации в рамках тех схем, которые они предсказывали в своих законопроектах, в нашей стране не будут работать. Уже хотя бы за некорректный перевод их переводчиками английского слова mortgage. В контексте терминов и понятий континентального права слово mortgage надо переводить не как «закладная» и тем более не как «ипотека», а как «аренда с выкупом». Но нас не послушали, и в результате неправильное понимание того, как устроена юридически-экономическая конструкция, что лежит в основе системы финансирования покупки жилья в США и Великобритании, привела к тому, что ипотечные ценные бумаги никому в Украине не интересны, а потому никто с ними не работает. А если в стране нет ипотечных ценных бумаг, то и ипотечное кредитование в национальной валюте осуществляется в крайне небольших масштабах и на не очень приемлемых для заемщиков условиях.

Относительно реформирования пенсионной системы в нашей стране, то оно вообще пошло каким-то непонятным путем. Так, недавно появилось сообщение о том, что правительство планирует в ближайшее время рассмотреть и, возможно, даже утвердить очередную версию законопроекта относительно введения в Украине обязательной накопительной пенсионной системы. Законопроект содержит также строгие требования к механизмам инвестирования денег владельцев пенсионных счетов, то есть исключительно в диверсифицированные и надежные финансовые инструменты, а также обусловливает хранение активов в надежных банковских учреждениях. Все это очень хорошо, но имеет смысл лишь при условии, что в Украине достаточное количество долгосрочных финансовых активов, которые сочетают в себе высокую надежность с такой доходностью, которая способна обеспечить будущую пенсию на уровне хотя бы 30% фактической реальной средней заработной платы будущего пенсионера. В стране, где 2008 года курс доллара вырос на 160%, в 2014-2015-м — на 340% и есть все основания полагать, что так будет и дальше, при этом доллар является главным средством сбережения… Словом, таких финансовых активов, которые нужны накопительной пенсионной системе, в Украине не имеет и в этих условиях быть не может.

Остается инвестировать деньги накопительной системы за границу в экономики других стран. Понятно, что в условиях инвестиционного голода попытка легализовать такой масштабный способ вывода капитала за рубеж сам по себе является настоящим преступлением, но это имело бы какие-то если не оправдание, то по крайней мере объяснение, если бы могло помочь нашим пенсионерам. Но здесь нас ждет несколько неприятных моментов. Во-первых, инвестирования средств накопительной пенсионной системы за границу создаст дополнительное давление на курс гривни к доллару США, что будет иметь своим следствием, в частности, и еще большее обесценивание текущих выплат, которые осуществляются сегодня в рамках солидарной пенсионной системы. Во-вторых, за рубежом финансовых активов, которые сочетают высокую надежность (инвестиционный рейтинг ААА) и необходимую нам доходность, в свободной продаже тоже практически нет. Одним словом, так или иначе, но наши пенсионеры не получат ничего. Пользу получат только те, кто будет работать с деньгами будущих пенсионеров. Тогда зачем все это делать?

Было бы интересно посмотреть, какие прогнозы по украинской и мировой экономики авторы законопроекта положили в основу актуарных расчетов (осуществление которых является обязательным условием планирования любых мероприятий с пенсионного страхования). Очевидно, с чилийским вариантом украинского варианта реформирования пенсионной системы общего очень мало.

В Чили проведения пенсионной реформы координировалось с реформированием многих других отраслей экономики, в частности банковской системы, финансовых рынков и жилищного строительства. Поэтому чилийской накопительной пенсионной системе с самого начала была предложена достаточное количество надежных и высокодоходных финансовых активов, что не в последнюю очередь обеспечило хорошие результаты пенсионной реформы. При этом реформы сопровождались не ухудшением, а улучшением благосостояния населения. Все это нашим чиновникам не раз рассказывали чилийские специалисты, которых мы несколько раз приглашали в Украину. Но, к сожалению, среди всех руководителей нашего государства не нашлось никого, кто желал бы изменить положение вещей к лучшему, чтобы наконец длительный процесс обнищания страны и ее народа сменился на стабильный и динамичный рост благосостояния людей и расцвет отечественной экономики. Не нашлось и исполнителей, которые продемонстрировали бы профессиональную способность все это сделать. Не любят, видимо, они людей…

К сожалению, партнерство с государством в нашего банка, несмотря на все наши усилия, так и не сложилось. Но это не мешает нам осуществлять расчетно-кассовое обслуживание наших клиентов, выдавать долгосрочные ипотечные кредиты доверителям и краткосрочные кредиты строительным организациям, задействованным в возведении наших объектов, привлекать депозиты в гривне, управлять ФФС и ФБУ, предоставлять нашим клиентам другие банковские услуги и зарабатывать на этом нужны нам деньги.

Не знаю, как будет дальше, но на сегодня «Аркада» — это действительно универсальный коммерческий банк, который к тому же смог проявить необходимую для выживания и достижения успеха креативность, адаптивность, настойчивость и гибкость, несмотря на сложные и непростые условия, в которых нам пришлось работать.

В это не очень легкое время все мы — те, кто создавал банк «Аркада», и те, кто пришел позже, — не ошиблись с ответом на вопрос, быть нам или не быть, а если быть, то как именно.

Источник статьи

Share